现行个人房屋交易税收相关政策

2007年04月18日 锦州日报

关于普通住房和非普通住房的标准划分
　　普通住房同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格在3000元以下，不能同时满足以上条件的住房为非普通住房。

对个人购买的非普通住房超过5年(含5年)对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。

个人将购买超过5年(含5年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。
个人将购买不足5年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
　　征收范围及税率
　　 (一)营业税的征收方式和税额计算：
　　单位和个人销售或转让其购置的门市房以全部收入减去门市房购置原价后的余额为营业额征收营业税。
　　税率：营业税、城建税及教育费附加为5.55%
　　 (二)个人所得税的征收方式和税额计算：
　　1．对转让住房收入计算个人所得税：纳税人可凭原购房合同，发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
　　计算公式：
　　应纳个人所得税；(转让住房收入一房屋原值一税金一合理费用)ⅹ20%
　　2．纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关可根据《中华人民共和国征收管理法》第35条规定，对其实行核定征收（辽宁省按1%核定征收）。
　　（三）、契税的征收方式和税额计算：
　　税率：我省契税税率为4％。对个人购买普通住宅的，税率暂减按3%征收。对个人购买普通住宅（144平方米以下)的(不含门市和别墅)税率暂按1.5%；超过144平方米的非普通住宅按4％税率征收：赠与房面积小于144平方米的，按3％税率征收；面积大于144平方米的非普通住宅按4％税率征收，
　　 税收优惠政策
　　(一)营业税
　　1．个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，持税务机关规定的相关材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续经审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
　　2．个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时，可视同普通住房，免征营业税。
　　3．纳税人销售平房住宅，凡符合普通住宅关于销售价格和建设面积标准的，可视同普通住房，
　　(二)个人所得税
　　1．对出售自有住房并拟在现住房5出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房所缴纳的个人听得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。2，对购买新房后再出售原有住房的个人，在出售原有住房时，可凭所购新房产权证书，新购住房抵押的可凭抵押部门出具的证明书和房屋产权证复制件比照财税字[1992]278号文件第三条第(二)款规定的政策办理全部或部分减免个人所得税。3．个人转让自用达5年以上，并且是惟一的家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。
　　（三）契税
　　1、减免政策
　　（1）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；(2)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(3)交换房屋价值相等的，免征；(4)土地，房屋被县级以上人民政府征用、占用、还原面积部分或政府给予货币补偿部分，免征；
　　2、不征契税范围
　　（1）法定继承人：指继承人依法接受死者遗留下来的个人合法房产的行为。非继承人承受遗赠房屋，属于赠予性质，应按赠予征收契税
　　（2）夫妻离婚将原共有房屋产权归属一方，不征契税，凡属减免税和不征契税范围的，必须到地税机关办理减免手续或不征契税证明，未办理上述手续的，不予免税。