小窍门：教你如何精确估算二手房价

2005年07月11日16:53 北京现代商报

　随着国家住房改革制度的实施，越来越多的人购买住房。房地产市场也就成为人们特别关注的市场。在这其中，二手房因具有交通便利、后期费用少、配套完善等优点，越来越受到人们的青睐。
　　那么，二手房的房价如何确定呢？计算方法如下：

1.评估说明：

① 房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期；

② 混合一等房屋折旧期限是50年，每年折旧率为-2%；

③ 符合旧房特点的扣减为-10%；旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小(小厅、小厨、小卫)；

④ 楼层不同的影响：1层基准价；2层、5层和6层为-3%；7层为-5%；3层和4层为＋3%；若是楼顶-5%；而窗朝向如无朝南外门-5%；

⑤ 环境因素：既有自然的，也有社会的。既有大环境，也有小环境。对无物业管理和非独立封闭的小区分别扣减-5%。有省、市重点中、小学的＋15%；

⑥ 心理因素：人们买旧房一般有顾忌-8%；

2.举例说明：

　　张先生2000年欲买一套旧房，情况如下：

　　1、某住宅建成于1988年，房屋结构为混合一等；折旧率为12×（-2%)＝-24%

　　2、此房位于二层(实际共7层)；楼层(2层) -3%

　　3、建筑面积51平方米；

　　4、地区属二级地区；心理因素：-8%

　　5、为“三小”套型；-10%

　　6、朝向南北，非小区和物业管理；(-5%)＋(-5%)＝-10%

　　7、属于有重点中小学区；＋15%

　　8、当地商品房价格为4500元／平方米

　　9、旧房每平方米价格公式如下：4500元／平方米-(4500元／平方米×２4%＋4500元／平方米×１0%＋4500元／平方米×１0%＋4500元／平方米×３%＋4500元／平方米×８%- 4500元／平方米×１5%)＝4500元／平方米-(1080＋450＋450＋135＋360-675)元／平方米＝2700元／平方米
　　最后成交价格：2700元／平方米×５1平方米＝137700元