购房者如何走出误区

    律师提醒九项注意:
    
     买房人在买房时一般需要和开发商签定《商品房买卖合同》，此合同是建设部和国家工商总局联合制定颁布的。由于这是一个通用的合同，在很多方面没有约定的很具体清楚，因而某些出卖人会在签定合同过程中为买房人设置合同陷阱或利用条款漏洞侵害买受人的合法权益。因此针对签定合同时可能发生的一些条款漏洞、合同陷阱和某些法律风险，本文将予以提示并相应地提出防范措施。

     一、项目手续法律风险
 
   首先了解全部手续应为“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；其次，必须查看上述“五证”的原件。经常会有些开发商拿出“五证”的复印件出示给买房人。可是我们无法通过复印件了解该项目目前的法律状态，比如土地抵押要把《土地证》押给银行，在建工程抵押就要把其中除《预售证》之外的四个证件原件押到有关部门。因此我们要求其出示“五证”原件既可以了解项目手续是否完备，又可以了解项目本身当时的法律状态，避免承担巨大的 法律风险。

     二、房屋位置约定不清的漏洞

     签定合同时与开发商约定房屋的楼号、左起或右起第几单元、层数、门户朝向等，固定上述位置后就可防止开发商掉包房屋。

     三、面积约定方面的漏洞和风险

    签定合同时与开发商分别约定套内建筑面积的误差和公摊面积的误差具体处理原则。

     四、关于房屋交接约定的问题

    要求出卖人严格按照书面通知方式将所需通知的内容送达买受人。另外买受人在接受房屋时应当严格审查房屋所在楼的验收手续，同时一定要求出卖人交付“两书”即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

     五、关于基础设施、公共配套建筑运行约定的问题

    对于涉及的所有设施、配套设备等的开通，正常使用的期限作明确约定。同时要求出卖人按照逾期交房的违约责任承担上述设施、配套设备等未能按时开通、正常使用的违约责任。

     六、关于产权证书办理的约定问题

     与出卖人明确约定由出卖人代买受人办妥产权证，明确办理的期限，同时还要约定逾期办证出卖人所应承担的违约责任。

     七、关于合同所附房屋平面图的问题

     要求出卖人将图纸的方向、尺寸、各部位名称标示清楚。将图纸帖于合同上并在骑缝的地方加盖公章。

     八、关于装饰、设备标准约定的问题

     对于装饰、设备的品种、品牌、规格、档次等尽可能约定明确，对于出卖人承诺赠送的设备也要明确为赠送以及所赠送设备的保修期限、责任等。

     九、关于合同文本备案的问题

     合同签订好后，立即复印一份完整的合同文本，要求出卖人签署“与原件内容完全一致”的表述，同时加盖其公章。

     以上是一些较为突出和典型的问题、漏洞和风险 ，并非一个全面的解决方案。律师认为在实际个案的买卖合同签订过程中，应当根据买受人、出卖人、项目本身的实际情况具体问题具体对待，从而全面细化地签订好商品房买卖合同，最大限度地维护买受人的合法权益。